每經品房 | 出臺25條政策“穩樓市”！昆明三大熱門片區樓盤“比拼”，誰更具升值潛力？

每經記者 甄素靜    每經編輯 魏文藝    

又一省會城市出臺穩樓市新政。

4月16日，昆明市人民政府辦公室發布《關于促進房地產市場穩地價穩房價穩預期工作的意見》（以下簡稱《意見》），包括加快商業商務用房去化、紓解疫情期間房地產開發企業困難、鼓勵多種方式回遷安置、優化營商服務、優化住房金融服務、有效防范化解房地產市場風險、持續整治規范房地產市場秩序及做好房地產市場輿情引導等八個方面共計25條意見。

《意見》提到，適度調高住房公積金貸款額度，降低購買二套住房首付款比例；實施好差別化住房信貸政策，持續優化住房金融服務，更好滿足購房者合理信貸需求。同時明確，昆明市自然資源規劃局、昆明市住房城鄉建設局、昆明市住房公積金中心等部門在《意見》印發之日起30日內出臺實施細則或實施辦法。

來源：昆明市人民政府官網

值得注意的是，自去年下半年以來，昆明房地產市場處于持續下行趨勢。安居客數據顯示，去年6月昆明新房均價為13699元/平方米，而今年4月份為12952 元/平方米，每平方米跌超700元。國家統計局最新數據顯示，3月昆明新房價格環比下降0.3%，同比下降1.9%；二手房價格環比上漲0.4%，同比下降0.5%。

目前，西山區、五華區和盤龍區的房價排在昆明各區前列。從現存房源數量和供應計劃來看，這三個區的新房、二手房占據昆明樓市大半壁江山，屬于買房熱點區域。

在政策利好之下，昆明熱點區域哪些樓盤項目值得關注？這些樓盤周邊的配套怎樣？未來升值潛力如何？每經品房小程序從11個維度對昆明三大熱點區域的代表樓盤進行解析。

近一年昆明新房價格趨勢 來源：安居客

以西山區4月關注度較高的華夏四季項目為例，該項目于去年11月初開盤，目前銷售均價約為25000元/平方米。每經品房小程序顯示，該樓盤估值參考價為27609元/平方米。

從周邊配套看，每經品房小程序顯示，該項目周邊1公里工作人口占75%，老年人口占.16%，學生兒童占9%，全國對比的人口結構指數是2.2(2.0表示2線城市最優值)，在西山區內高于40%的住宅項目，屬于老年人比例偏高、學生兒童比例偏低的區域。

項目周邊餐飲消費客單價93元，全國對比的消費檔次指數為1.6(1.0表示1線城市最優值)，相當于1-2線城市之間的水平，在西山區內高于92%的住宅項目，屬于高檔消費區域。

在通勤車速方面，華夏四季周邊1公里(直線距離)主要道路早晚高峰平均車速為20.13公里/小時，優于西山區74%的住宅項目，屬于駕車出行舒適度中的區域。

基于上述維度綜合測算，每經品房小程序專業版顯示，未來五年華夏四季房價漲幅將跑贏西山區的平均水平，高于全國93%的區縣。

來源：每經品房小程序

在盤龍區，中海云麓九里是生態大盤的代表，目前銷售均價為18500元/平方米。每經品房小程序顯示，該項目的估值參考價為19052元/平方米。

在教育配套方面，該項目周邊1公里(直線距離)有9個幼兒園，如紫東苑幼兒園(261米)、艾爾西幼兒園(443米)等，優于盤龍區21%的住宅項.目，相對屬于幼兒園舒適度中的區域。直線3公里范圍內有3所小學（東華小學、東華小學金色交響校區和青云小學）和 3所中學（云華實驗中學、白沙河中學和云南師大附中美華國際高中）。

此外，該樓盤周邊約3.14平方公里范圍內居住人口約為1.58萬人，在盤龍區相對屬于居住密度偏低的區域，高于7%的住宅項目。其中南側0.76萬人， 西側0.53萬人，北側0.29萬人，符合生態低密樓盤的特征。

每經品房小程序預測，中海云麓九里未來5年房價會跑輸盤龍區平均漲幅，但會跑贏全國平均漲幅，高于全國91%區縣。

來源：每經品房小程序

今年春節以來，昆明市五華區受關注度較高的多為交通配套較優的剛需樓盤，以碧桂園春城映象項目為例，其銷售均價為12500元/平方米。每經品房小程序顯示，該項目的估值參考價為12063元/平方米。

據每經品房小程序，該項目最大優勢就是通勤車速，周邊1公里(直線距離)主要道路的早晚高峰平均車速為31.86公里/小時，優于五華區98%的住宅項目，相對屬于駕車出行舒適度高的區域。

項目周邊人口結構和消費檔次的得分均超過5分，高于五華區50%的住宅小區。教育配置方面，項目周邊1公里范圍內有5所小學，優于五華區42%的住宅小區。

不過，該項目周邊的醫療配套、商務密度、地鐵和公交配置的得分均較低。每經品房小程序基于以上各維度測算，未來五年碧桂園春城映象的房價漲幅可能會跑輸五華區平均水平，會跑平全國平均漲幅，高于全國86%的區縣。

來源：每經品房小程序

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封面圖片來源：攝圖網-501166633